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La parola al commercialista – Le nuove imposte sui trasferimenti immobiliari

Dott. Salvatore Muscatello

Laureato in Scienze Politiche indirizzo Economico presso  l’Università di Genova. Appartenente al Corpo della Guardia di Finanza e componente della Direzione Distrettuale Antimafia di Genova con incarichi speciali fino al 2000. Dal 2001 Commercialista e Revisore contabile con studio in Via Sauli Pallavicino 4, Arenzano. Dal 2012, assessore al Bilancio del Comune di Arenzano.

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Le nuove imposte sui trasferimenti immobiliari

Dal 1° Gennaio 2014 è entrata in vigore la nuova disciplina sui trasferimenti immobiliari, che ridisegna l’applicazione delle imposte d’atto sulle compravendite immobiliari.

La riforma colpisce non solo le compravendite immobiliari, ma anche gli atti di accettazione e rinuncia di eredità, la procura, le convenzioni matrimoniali (quali la separazione dei beni e il fondo patrimoniale), le convenzioni urbanistiche, gli atti d’obbligo unilaterale, tutti gli atti societari per i quali vi è l’obbligo della registrazione con l’imposta fissa (conferimenti diversi dai beni immobili, gli atti modificativi dei patti sociali, le trasformazioni, le fusioni, le scissioni, ecc).

 

Le nuove aliquote dell’imposte di registro

Dal confronto tra la normativa ante e quella post modifiche D.L. 23/2011, si evince che l’aliquota sui trasferimenti, relativi alla prima casa, viene ridotta e passa dal 3% al 2 %. Per le altre tipologie d’immobili (fabbricati e relative pertinenze, immobili di interesse storico – artistico, terreni agricoli, ecc.) per i quali era prevista, fino al 31.12.2013, una differenziazione delle aliquote (tra l’1% e il 15%), ovvero l’applicazione dell’imposta in misura fissa di € 168, è introdotta l’aliquota unica del 9%. Infine il comma 609, art 1, L. 147/2013 (Legge di Stabilità per il 2014), introduce una nuova aliquota del 12% per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze, a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

L’art. 10, comma 2, D.Lgs. 23/2011 sancisce l’importo minimo dell’imposta di registro.

In particolare, prevede che l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro, nei casi in cui trovano applicazione le nuove aliquote proporzionali dell’imposta di registro del 2%, del 9% e del 12%.

 REGISTRO1

2% Trasferimenti immobiliari con requisiti “prima casa”

9% Tutti gli altri trasferimenti di immobili

12% Trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP) Per l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (acquisto prima casa), devono verificarsi le seguenti condizioni:

 

–       non deve trattarsi di immobili di lusso, ovvero unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 a prescindere dalle loro caratteristiche;

–       l’acquirente deve lavorare o risiedere (a andare a risiedere entro 18 mesi dal rogito) nel Comune dove è situato l’edificio oggetto di acquisto agevolato

–       l’acquirente non deve essere titolare di un’altra abitazione nello stesso Comune dove si trova l’abitazione oggetto di acquisto agevolato;

–       l’acquirente non deve essere titolare di un’altra abitazione, ovunque ubicata, che sia stata acquistata con l’agevolazione prima casa;

–       l’agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquienno oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquiennio, entro un anno sia acquistata altra prima casa;

 

Abolizioni agevolazioni ed esenzioni

Il comma 4, art. 10, D.L. 23/2011 prevede, inoltre, in relazione agli atti di trasferimento immobiliare in cui trovi applicazione l’imposta di registro in misura proporzionale con le nuove aliquote, la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.

Il Legislatore ha voluto preservare solo le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, infatti con il comma 608 della Legge di Stabilità 2014, ha previsto che i trasferimenti a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), scontino solo l’imposta di registro ed ipotecaria nella misura fissa e l’imposta catastale nella misura dell’1 per cento Imposta di registro proporzionale con le nuove aliquote, ipocatastale nella misura fissa di euro 50 L’art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011, come modificato dall’art. 26 del D.L. istruzione, D.L. 104/2013, convertito con Legge 128/2013, prevede due rilevanti novità:

–       in tutti i casi in cui trovi applicazione l’imposta di registro in misura proporzionale con le nuove aliquote, non sono più dovute l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari;

–       nei casi in cui nei trasferimenti immobiliari si applichino le nuove aliquote dell’imposta di registro del 9%, del 2% o del 12%, vengono applicate le imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50.

Tali disposizioni, hanno efficace dal 1° Gennaio 2014.

A ciò va aggiunto, che l’art. 26, comma 2, D.L. 104/2013 convertito con L. 128/2013, prevede  ’aumento ad euro 200, della misura fissa dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per tutti gli atti che al 31.12.2013 scontavano imposta di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 168.

Tale misura non riguarda solo i trasferimenti immobiliari dovuti ad acquisti, ma vengono applicate anche ai trasferimenti immobiliari quali le successioni ereditarie.

 

Imposte ipotecarie e catastale nelle successioni

Fino al 31 dicembre 2013 imposta ipotecaria e catastale erano rispettivamente del 2% e 1% con un minimo di 168 euro. Con la nuova legge dal primo gennaio 2014 l’ imposta minima è di 200 euro.

Ci sono diversi casi in cui è possibile applicare le imposte fisse per esempio quando si chiede l’ agevolazione prima casa; quando si presenta una successione modificativa o sostitutiva senza aumento di valore; quando il valore ereditario è basso da non raggiungere appunto i minimi d’ imposta.

Per quanto riguarda l’ agevolazione prima casa in caso di successione sappiamo che la normativa attuale consente delle agevolazioni che consistono sostanzialmente nella possibilità di pagare le imposte (ipotecaria e catastale) in maniera fissa piuttosto che applicare le imposte

nell’ ordine del 2% e 1%. L’erede per poter godere dell’agevolazione della prima casa deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti specifici:

–       essere residente nel Comune in cui si trova l’immobile;

–       nel caso in cui non si abbia la residenza dichiarare di portarla entro 18 mesi dall’apertura della successione;

–       di prestare l’attività lavorativa nel Comune in cui si trova l’immobile per cui si chiede l’agevolazione.

Nel caso di presentazioni di successioni sostitutive o modificative, dove appunto, non vi siano aumenti di valore l’imposta ipotecaria e catastale viene pagata in maniera fissa. Succede a volte infatti che sia necessario presentare delle dichiarazioni di successione correttive, ad esempio quando nella prima dichiarazione si è inserito qualche dato errato (dati anagrafici, estremi identificativi degli immobili ecc.).

I minimi d’ imposta generalmente si pagano anche quando l’ asse ereditario è di esigue proporzioni.